Les experts en immobilier parlent souvent de cash-flow, notamment avant l’achat d’un immeuble, d’un appartement ou d’une maison destiné(e) à la location ou à la revente sur le marché. Et ce, afin de mesurer la performance de l’investissement immobilier envisagé et de pouvoir mieux comparer deux investissements immobiliers potentiels entre eux ou d’autres possibilités de placement, par exemple. En quoi consiste le cash-flow ? Quel est son intérêt ? L’article suivant vous permettra de mieux comprendre son importance dans l’investissement immobilier locatif.
La notion de cash-flow
Terme anglais signifiant littéralement flux de trésorerie ou flux financiers, le cash-flow sert de base aux méthodes d’analyse financière de l’investissement locatif. Il permet de définir la trésorerie générée par l’activité d’un bailleur ou d’une entreprise, tant au niveau des finances que des profits, et ce, pendant une durée limitée. En outre, il est nécessaire d’évaluer les prix, le marché, la rentabilité locative, la stratégie, les impôts, la taxe, la mensualité de crédit ainsi que les charges de copropriété, afin d’avoir les détails sur la rentabilité réelle du projet immobilier.
En d’autres termes, le cash-flow permet d’appréhender la solvabilité et la pérennité d’un bien immobilier jusqu’à sa revente. Plus simplement, la valeur du cash-flow immobilier est la soustraction entre les flux entrants (loyers, charges refacturées aux locataires, etc.) et la totalité des flux de sorties (impôts, charges de copropriété, mensualité d’emprunt, taxe foncière, l’assurance PNO ou propriétaire non occupant, etc.).
Les différents types de cash-flow
On distingue trois types de cash-flow :
- Le cash-flow positif est l’objectif idéal recherché par tout investisseur. Dans ce cas, le total des entrées financières est supérieur au total des sorties, ce qui rassure les établissements financiers comme la banque. En effet, ce surplus garantit le remboursement des prêts auprès de la banque ainsi que les charges diverses ;
- Le cash-flow négatif, en revanche, indique un taux de dépenses plus élevé par rapport au taux de recettes. Dans ce cas, il y a risque de déficit important qui vous mettra dans une situation délicate : difficultés à régler le prêt bancaire, la taxe foncière, etc. ;
- Le cash-flow neutre ou nul est un assez bon résultat étant donné qu’il indique que l’investissement est en autofinancement : l’emprunt et les autres charges sont remboursés, l’investissement ne coûte quasiment rien à l’investisseur.
L’importance du cash-flow
Connaître la qualité d’un investissement est primordial afin d’évaluer la rentabilité nette de ce placement, d’où l’importance du cash-flow qui est un bon indicateur pour savoir si un bien immobilier correspond à la stratégie d’investissement.
Le cash-flow permet de veiller à la rentabilité locative en donnant la possibilité d’avoir une visibilité sur l’intensité des flux financiers pour une meilleure gestion. Ainsi, il permet d’actualiser les flux de trésorerie en mettant à jour certaines données telles que vos revenus, l’augmentation des charges ou des loyers, les impôts… Par ailleurs, le cash-flow permet de mettre en place des tactiques d’analyse financière pour la revente.
Il est bon de savoir que, outre le cash-flow, l’on peut également avoir recours au calcul du TRI (taux de rendement interne) qui consiste en une formule plus complexe que celle d’un taux de rendement et permet de mesurer l’effet levier du crédit. Le TRI prend en compte tous les flux tels que l’apport, les frais de notaire, les frais de dossier, frais d’emprunt, etc., et les inclut dans un scénario prévu pour une durée déterminée, anticipant le prix d’une revente.
